Por: Jan Slodvak

En 1994 se dio al servicio el remozado edificio de La Aduana de Barranquilla en la confluencia de la Vía 40 y los barrios Barlovento y Abajo. Su propósito fundamental, aparte de las connotaciones culturales y festivas que se le dio (con discotecas y centro de eventos) fue de proyecto semilla renovador de su deteriorada zona de influencia, esa misma que les daba tanto temor y culillo que decidieron “encerrarse” tras una pared que nunca tuvo el proyecto original que los separó, irremediablemente, para paradoja de las intenciones primigenias del proyecto, de su zona de influencia.

Para colmo de la insensatez urbana “fabricaron” una plaza de mentiras, convenientemente cercada para eventos sociales y empresariales.

Por supuesto que el proyecto no se convirtió en semilla de renovación urbana, como tampoco sucedió con los fallidos proyectos del Parque Cultural del Caribe –sumido en una crisis de contenidos y financiera– y el paralizado del Museo de Arte Moderno. En cambio, sin pretenderlo, la carrera 50 si renovó la zona ofreciéndole una conectividad del que carecía, aunque en obras de amueblamiento urbano y paisajismo lleva el pésimo sello del espíritu Transmetro: algunas de las placas presentan un prematuro desgaste en su capa de rodamiento con una intervención mínima y desolada en obras conexas de arte a su zona de influencia.

Edificio de La Aduana.

Ese desajuste de La Aduana, Parque Cultural y Museo, aunados a la falta de conectividad de la carrera 50 con la isla La Loma fue una de las excusas presentadas para el cambio de la ubicación del Centro de Eventos y Convenciones Puerta de Oro para su actual ubicación en el lote de la desaparecida fábrica de vidrios Peldar, de la Organización Ardila Lülle en el sector de Siape, en la Vía 40.

El inicial emplazamiento en la isla La Loma, proyectado durante la Alcaldía de Elsa Noguera, fue defendido tímidamente por su administración que al final se “rindió” aceptando el traslado al lote de Peldar como destino supuesto de la inconclusa Avenida del Rio, convertida en punto de partida para el proyecto Malecón del Río Magdalena cuyos objetivos emocionales son la recuperación para el disfrute de la ciudadanía de la ribera con aspectos puntuales lúdicos, recreativos y sobre todo viales.

¿Fue un proyecto debatido por la ciudadanía?

Pese a su innegable importancia estratégica, paisajística, financiera este proyecto se diseñó a espaldas –lo habitual en Barranquilla– de sus ciudadanos. A nadie se le preguntó que se pretendía que se hiciese allí. Sin debates. Sin controversias ni intercambios de conceptos. Decisión tomada unilateralmente siempre bajo el pretendido supuesto que era una obra que la ciudad “reclamaba” como activo histórico perdido, asunto que tampoco es cierto habida cuenta que el desarrollo urbano de Barranquilla fue sobre los caños y en las lomas circundantes. En fin, el proyecto se impulsó con la formula “va porque va” mal inventada en la alcaldía fallida de Guillermo Hoegnisberg.

De este modo se sustrajo a la ciudadanía de decidir, por ejemplo, si le convenía el proyecto actual, que en lo básico consiste en una vía con espacios recreativos a sus lados, pletórica de cemento, o era mucho mejor opción una ronda ecológica como la del río Sinú en Montería, o del Parque del Río en Medellín, donde se hizo todo lo contrario de Barranquilla: las vías fueron convenientemente alejadas del entorno verde.

Vista general de Puerto Madero, Buenos Aires.

El modelo escogido en Barranquilla fue el Puerto Madero de Buenos Aires, donde un vecindario deprimido se convirtió en un barrio de estratos altos o el de Guayaquil, apostándole a la regeneración de las riberas del río Guayas para el fomento de la inversión inmobiliaria.

Es en este punto en donde empieza a aclararse el panorama sobre la ilegal actuación de las autoridades distritales de Barranquilla en lo referente a la debida consulta a la ciudadanía sobre el proyecto Malecón del Río Magdalena. Una de ellas es que quizás se hubiesen debatido otras prioridades sobre sus características de diseño y planeación urbana, obviando el actual modelo propuesto basado en un eje vial de 5 kilómetros, paralelo a la Vía 40 y separada de ella en algunos tramos por escasos 200 metros.

La reiteración de orígenes y destinos la convierte de salida en una avenida de uso escaso, habida cuenta que la Vía 40 absorbe el trafico industrial y comercial con idéntica función y con la cual solo bastaban unas calles de aproximación a la ronda o espacios verdes de la ribera (con senderos peatonales y de bicicleta) tal como aconsejan las propuestas contemporáneas en diseño urbano y paisaje.

Exploremos en donde se encuentra el meollo por el cual se impulsó el actual proyecto Malecón del Río Magdalena descartando proposiciones más acordes con las reales necesidades de la ciudadanía.

La plusvalía en la obra del Malecón

Iniciemos la historia partiendo de dos sentidas necesidades urbanas largamente aplazadas: un gran parque natural –no parquecitos de barrio–, tales como los hay en Colombia, por ejemplo, en Bogotá, Bucaramanga, Medellín, Cali; o en Caracas, en el premiado Parque del Este, obra del arquitecto paisajista brasilero Roberto Burle Marx en 1961.

El otro era la recuperación visual y el contacto con la ribera del Río Grande de la Magdalena, tapada por lotes de engorde, bodegas, zonas industriales activas e inactivas. (Recomendamos la lectura del ensayo Porque se disipó el dinamismo industrial de Barranquilla, del economista e historiador Adolfo Meisel Roca: http://aprendeenlinea.udea.edu.co/revistas/index.php/lecturasdeeconomia/article/view/7773 )

Render del proyecto urbanístico a lo largo del malecón del río Magdalena

En este sentido, cuando se impulsan los dos proyectos simultáneamente, el de Malecón del Rio Magdalena y Avenida del Río, pareciera que el malecón fuese una obra subsidiaria de la avenida que iría como obra principal. En esos momentos, ni después, nadie pronunció la mágica palabra parque, ni siquiera teniendo en cuenta que la isla La Loma tiene una indudable perspectiva ecológica por sus corrientes de aguas y parte apreciable, la que da frente a Barlovento, tiene un extenso sembradío de cocos.

Tal concepto de parque teniendo como fundamento los caños y las riberas del río no existe. Es materia difusa y abstracta en las prioridades de la administración distrital desde las gestiones de Hoegnisberg, Char, Noguera y la segunda de Char.

Lo aconsejable era una intervención paisajística urbana sobre la ribera del Magdalena con la conformación de una ronda hídrica con fauna y flora. Eso es lo que se hace en ciudades con carencias de parques y que pretenden recuperar sus activos naturales, en este caso, el contacto con las aguas del río. En Barranquilla se partió de un falso supuesto artificialmente creado: la conectividad vial entre el Centro de Eventos Puerta de Oro con la Avenida del Río en la isla La Loma, a los que se agregarían, subsidiariamente, parques, con zonas recreacionales, deportivas y culturales.

En las publicaciones que el Distrito de Barranquilla ha presentado sobre el tema se hace especial hincapié en que el “Gran Malecón tendrá una vía de cinco  kilómetros de longitud en doble calzada, iluminación con luces led, amplios andenes y amoblamiento urbano con losetas para el malecón. Paralelamente a la obra se habilitarán 200 hectáreas para la construcción de edificaciones en la zona. Además de los 70 metros de ancho del Gran Malecón, 50 metros serán un paseo peatonal y parque, donde se podrá caminar y sentir la brisa y contemplar el río”.

Aplicando y verificando in situ estas propuestas con lo entregado en la Fase Uno del proyecto (Centro de Eventos y Convenciones), se encuentra un panorama diferente. Cemento en todo su esplendor con pequeñas isletas de jardines y arboles en lo referente a la ambientación natural y en realidad la vía de doble calzada, la joya de la corona, ocupando gran parte el 60% del área intervenida. Allí aparecen ya, en todo su esplendor, la verdadera causa de la intervención del proyecto, varias de las 200 hectáreas disponibles, de “papayita”, para la labor de los inversionistas de bienes raíces y las empresas constructoras.

Digamos que en Barranquilla nos hemos convertido en especialista en renders y en enmascarar las verdaderas intenciones de proyectos. Una cosa se dice en los contratos y a la opinión pública y otra muy diferente se hace. En este caso del Malecón del Rio Magdalena lo mostrado hasta este momento es un espacio encementado a orillas del río, adornado con obras de jardinería que suman a la obra principal, la vía que dará conectividad de 5 kilómetros a 200 hectáreas por lo que gracias a esta operación de plusvalía urbana subirán sus precios  de forma notable.

En sí, esta operación es legal. Nadie pone en duda que es un instrumento generador de desarrollo urbano. Sin embargo, la Constitución Política en su artículo 82 tiene un artículo que presenta los rangos de importancia entre los diversos intereses que confluyen en estas operaciones: Es deber del Estado velar por la protección de la integridad del espacio público y por su destinación al uso común, el cual prevalece sobre el interés particular.

¿Qué es la plusvalía urbana?

Los datos sobre los costos del proyecto Malecón del Rio sostienen una cifra de $360.000 millones de pesos. Otros especialistas, más aterrizados y que conocen como se mueven estos proyectos con adicciones y otrosíes contractuales sostienen que es posible que termine costando a la larga casi un billón de pesos. Nada raro en las obras públicas en Colombia tan cuestionadas por sobrecostos y mala calidad.

Esa cifra es lo que costaría esta operación de plusvalía urbana focalizada en una zona homogénea –según los parámetros al respecto diseñados por el Ministerio de Vivienda y Territorio (http://www.minvivienda.gov.co/POTPresentacionesGuias/Plusvalia%20valorizaci%C3%B3n.pdf9 ) para efectos de determinar los precios de incremento de los terrenos involucrados en la plusvalía según precisos modelos matemáticos. Por ello, para efectos informativos,  en necesario presentar el concepto de plusvalía urbana.

La Superintendencia de Notariado y Registro por medio de la Instrucción Administrativa No. 11 del 28 de diciembre de 2004, define la plusvalía sobre los bienes inmuebles como “los incrementos en los precios de la tierra que no se derivan del esfuerzo o trabajo de su propietario, sino de decisiones o actuaciones de ordenamiento territorial o de inversiones públicas adoptadas o ejecutadas en nombre del interés general”.

La Ley 388 de 1997 de Reforma Urbana, señala en su artículo 74 que constituyen hechos generadores de la participación en plusvalía los siguientes:

—Incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana.

—Consideración del suelo rural como suburbano.

—Establecimiento o modificación de usos del suelo y la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo elevando el índice de ocupación o el índice de construcción o ambos a la vez.

Los pagos por la plusvalía a los propietarios o poseedores de terrenos favorecidos con la intervención de obras son determinados por avalúo catastral a través de operaciones matemáticas y son exigibles, de acuerdo al Decreto 019 de 2012, cuando se haya inscrito su participación en plusvalía en la matricula inmobiliaria correspondiente.

Como en Barranquilla todo se hace a penumbras, en oficinas cerradas, no se conoce públicamente si las 200 hectáreas beneficiadas con las obras del Malecón del Río Magdalena fueron censadas previamente e inscritas en esta plusvalía en su respectiva matrícula inmobiliaria. La obligación de pagar sólo le será exigible usualmente al propietario o poseedor del inmueble en el momento en que se perfeccionen las siguientes situaciones: otorgamiento de licencia de urbanización o construcción y actos que impliquen transferencia del dominio sobre el inmueble.

Siempre y cuando, por supuesto, se encuentren inscritas en la operación de plusvalía y así conste en su respectiva matrícula inmobiliaria. Si no ha pasado según estos procedimientos de orden legal, no hay ninguna obligación de pagar por parte de los propietarios de las 200 hectáreas beneficiadas con la obra de Malecón del Río Magdalena.

Los procedimientos para el cobro de la plusvalía se encuentran taxativamente expuestos en la Ley 388 de 1997. El artículo 80 dice:

Procedimiento de cálculo del efecto plusvalía. El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o los peritos técnicos debidamente inscritos en las Lonjas o instituciones análogas, establecerán los precios comerciales por metro cuadrado de los inmuebles, teniendo en cuenta su situación anterior a la acción o acciones urbanísticas; y determinarán el correspondiente precio de referencia tomando como base de cálculo los parámetros establecidos en los artículos 75, 76 y 77 de esta ley.

Es preciso recordar que la base catastral de Barranquilla no la maneja el IGAC. Ahora lo hace una dependencia especializada del resorte de la Alcaldía,  Gerencia de Gestión Catastral, dependiente de la Secretaría de Hacienda.  Precisamente el Alcalde de Barranquilla ha debido notificar a los propietarios y poseedores de las 200 hectáreas beneficiadas con la plusvalía del Malecón del Río Magdalena según unos tiempos y procedimientos expuestos en la misma Ley 388/ 97 artículo 81:

Liquidación del efecto de plusvalía. Con base en la determinación del efecto de plusvalía por metro cuadrado calculado para cada una de las zonas o subzonas objeto de la participación como se indica en el artículo precedente, el alcalde municipal o distrital liquidará, dentro de los cuarenta y cinco (45) días siguientes, el efecto plusvalía causado en relación con cada uno de los inmuebles objeto de la misma y aplicará las tasas correspondientes, de conformidad con lo autorizado por el concejo municipal o distrital.

A partir de la fecha en que la administración municipal disponga de la liquidación del monto de la participación correspondiente a todos y cada uno de los predios beneficiados con las acciones urbanísticas, contará con un plazo de treinta (30) días hábiles para expedir el acto administrativo que la determina, y para notificarlo a los propietarios o poseedores, lo cual procederá mediante tres (3) avisos publicados en ediciones dominicales de periódicos de amplia circulación en el municipio o distrito, así como a través de edicto fijado en la sede de la alcaldía correspondiente. Contra estos actos de la administración procederá exclusivamente el recurso de reposición dentro de los términos previstos para el efecto en el Código Contencioso Administrativo.

Componentes del proyecto Malecón del río Magdalena

El proyecto Gran Malecón del río Magdalena está estructurado para ejecutarse en cuatro fases (una finalizada, frente al Centro de Convenciones Puerta de Oro, debidamente inaugurada y otra en desarrollo). Estas unidades funcionales habilitarán 250.000 metros cuadrados de espacio público entre Siape y La Loma uniendo al Centro de Eventos Puerta de Oro con la Avenida del Río, donde además se construye el nuevo edificio de la Alcaldía Distrital. Ya presentamos como la articulación de este “destino” al Centro de Eventos Puerta de Oro fue totalmente artificial y que la vía ni siquiera llega a Siape pues carece de retorno.

En cada unidad funcional de la construcción, obedece, antes que a un plan técnico, a un reparto de contratos entre diversas empresas de ingeniería locales –las ultra conocidas en estas lides- y foráneas, en la cual cada una de estas unidades funcionales se articula con una salida  obligatoria a la Vía 40 que, en suma, continua con todo el peso de la conectividad local y regional.

Sobre la ausencia de debate y concertación del Malecón del Río Magdalena, es relevante presentar la justificación sobre el otorgamiento de facultades extraordinarias al Alcalde Char por parte del Concejo de Barranquilla,  corroborado en declaraciones del entonces Presidente del Concejo, Juan Carlos Ospino:

Cuando nos preguntan para qué entregamos desde el Concejo facultades a la Alcaldía, es para obras como esta. Esto no hubiese sido posible desde el primer año si nos ponemos a dilatar el proceso con discusiones. Hemos hecho un trabajo en equipo.

 

Un trabajo en equipo que elude los procesos legales en una obra de esta magnitud y que constituye prueba sumaria sobre la irresponsabilidad del Concejo de Barranquilla en su función de co-administrador y control. Sumada a la posición oscurantista de la Alcaldía sobre la participación de la comunidad en este proyecto tal y como lo señala perentoriamente el artículo 4 de la Ley 388 de 1997 sobre participación democrática en procesos urbanísticos:

En ejercicio de las diferentes actividades que conforman la acción urbanística, las administraciones municipales, distritales y metropolitanas deberán fomentar la concertación entre los intereses sociales, económicos y urbanísticos, mediante la participación de los pobladores y sus organizaciones.

Esta concertación tendrá por objeto asegurar la eficacia de las políticas públicas respecto de las necesidades y aspiraciones de los diversos sectores de la vida económica y social relacionados con el ordenamiento del territorio municipal, teniendo en cuenta los principios señalados en el artículo 2° de la presente ley.

La participación ciudadana podrá desarrollarse mediante el derecho de petición, la celebración de audiencias públicas, el ejercicio de la acción de cumplimiento, la intervención en la formulación, discusión y ejecución de los planes de ordenamiento y en los procesos de otorgamiento, modificación, suspensión o revocatoria de las licencias urbanísticas, en los términos establecidos en la ley y sus reglamentos.

El Alcalde Char dio una entrevista al diario El Heraldo el 10 de enero de 2017. Dice, en uno de sus apartes, lo siguiente:

La Loma será un escenario de la Alcaldía y de viviendas, eso es renovación urbana. En las flores vamos a hacer un malecón frente a los restaurantes y eso será noticia durante este 2017.

Ni en Las Flores hubo malecón ni en La Loma se hicieron las viviendas y Alcaldía. Más allá de los posibles incumplimientos sobre su gestión, otra declaración suya en la citada entrevista (10 enero 2017) en El Heraldo muestra que el Alcalde Alex Char conoce perfectamente las implicaciones urbanas del proyecto Malecón del río Magdalena:

Si esto va unido a la renovación urbana, son cerca de 200 hectáreas que van a cambiar su uso. Las bodegas e industrias se fueron desapareciendo en el tiempo y hoy es un escenario donde lo que se asoman son grandes desarrollos comerciales, de vivienda, de servicios. Eso será una zona de renovación impresionante con una postal que no vivíamos los barranquilleros.

Perfecto señor Alcalde. Ahora, en un derecho público de petición desde un medio de información nos podría absolver las siguientes preguntas:

  1. ¿Si surtió la notificación legal correspondiente con inscripción en la matricula inmobiliaria de los terratenientes propietarios o poseedores de las 200 hectáreas?
  2. ¿Si debidamente surtida, con los registros de metros cuadrados evaluados por la Gerencia de Gestión Catastral según el método planteado en los artículos 73, 74 de la Ley 388 de 1997, ya el Distrito de Barranquilla tiene las proyecciones de los ingresos correspondientes a su actuación urbana parcial en el Malecón del Río Magdalena por la generación de plusvalía urbana a los propietarios y poseedores de las 200 hectáreas beneficiadas con el proyecto?
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